- unliebsame Mieter kündigen
unliebsame Mieter kündigen
Für eine Kündigung von Mietern aus Wohnraum kann es verschiedene Gründe geben. Das Gesetz lässt eine Kündigung ohne besondere Begründung fast ausschließlich bei Mietern zu. Als Vermieter benötigen Sie fast immer einen rechtlich relevanten Kündigungsgrund, um wirksam zu kündigen. Leider sind die Regelungen des BGB bei Wohnraummietverträgen auf den ersten Blick etwas unübersichtlich, da es zunächst allgemeine Regelungen zum Mietvertrag gibt und speziellere Regelungen zum Wohnraummietvertrag, die die allgemeinen modifizieren (vgl. 549 Abs. 1 BGB).
Nachfolgend erfahren Sie, wie und wann Sie das Mietverhältnis beenden können.
Mietern ohne Pflichtverletzung kündigen
Der Mieter wird im deutschen Recht relativ stark geschützt. Fast immer ist es erforderlich, dass Fehlverhalten seitens des Mieters für die Kündigung vorliegen. Das Mietverhältnis kann grundsätzlich aber auch durch einen Aufhebungsvertrag beendet werden. Außerdem ist eine Kündigung von vertragstreuen Mietern bei Eigenbedarf oder bei Mietern in einer Einliegerwohnung möglich.
Aufhebungsvertrag bei fehlendem Kündigungsgrund
Immer zulässig ist es, anstatt zu kündigen, einen Aufhebungs- oder Auflösungsvertrag mit dem Mieter zu schließen. Vorteil ist die hohe Rechtssicherheit durch die vertragliche Regelung im Vergleich zu einer Kündigung. Bei mehreren Mietern in einem Mietvertrag ist darauf zu achten, dass alle in den Aufhebungsvertrag miteinbezogen sind.
Sie können den Aufhebungsvertrag für den Mieter attraktiver machen, indem Sie Vorteile gewähren. Diese können
- Regelungen über schnelle und vollständige Kautionsrückzahlung;
- einen flexiblen Auszugstermin;
- die Zahlung eines Geldbetrages
umfassen.
Mieter aus Einliegerwohnung kündigen
Ohne besonderen Kündigungsgrund können Sie Mieter aus einer Einliegerwohnung oder Dachwohnung kündigen. Die Voraussetzungen hierfür regelt § 573 a BGB. Die Voraussetzungen für eine Kündigung des Mieters aus einer Einliegerwohnung sind:
- ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude;
- das nicht mehr als insgesamt zwei Wohnungen umfasst.
Der Vermieter kann dem Mieter ohne Grund kündigen. Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.
Eigenbedarfskündigung – Pro und Contra
Mieter aus Nebenräumen, die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind, ohne Grund kündigen
Ebenfalls ohne ein berechtigtes Interesse als Kündigungsgrund können Sie oben genannten Mietern kündigen, wenn Sie aus den Räumlichkeiten Wohnraum zum Zwecke der Vermietung schaffen wollen oder den Wohnraum mit diesen Nebenräumen ergänzen wollen. Dies ist in § 573 b BGB geregelt.
Mietern beim Immobilienverkauf kündigen
Kündigungsgründe vorbereiten
Oft reichen kleinere Pflichtverstöße nicht aus, einen unliebsamen Mieter unmittelbar zu kündigen. Möchten Sie das Mietverhältnis trotzdem beenden, können Sie durch solche kleineren Pflichtverstöße Kündigungsgründe vorbereiten, wenn sich der Pflichtverstoß wiederholt. Dies erfolgt über sogenannte Abmahnungen, die bei einem wiederholten Verstoß oder aufgrund der Menge an Abmahnungen zu der Kündigung berechtigen.
Ob dies rechtspolitisch so gewollt ist, darf durchaus kritisch hinterfragt werden. Da dem Vermieter aber hohe Hürden bei der Kündigung gesetzt sind, führt dies oft in der Konsequenz dazu, dass Abmahnungen auch für marginale Pflichtverletzungen ausgesprochen werden. Das ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter zumindest unschön. Für den Mieter ist es darüber oft auch teuer; denn es besteht für die Abmahnungen auch ein Kostenerstattungsanspruch, wenn Rechtsanwaltskosten entstehen.
Möchte man diesen Weg als Vermieter gehen, brauchen auch kleinere Vertragspflichtverletzungen (z.B. Verstöße gegen die vertraglich miteinbezogene Hausordnung oder kleine Zahlungsverzögerungen oder Rückstände) nicht hingenommen werden, sondern können konsequent abgemahnt werden.
Wiederholt sich ein Verstoß gegen die mietvertagliche Pflicht trotz zuvor ausgesprochener Abmahnung, führt dies oft zu einem wichtigen Grund, der zu einer fristlosen außerordentlichen Kündigung nach §§ 569, 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Im Regelfall wird dann auch ein "berechtigtes Interesse" an der Beendigung des Mietvertrages vorliegen, das für eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB notwendig ist.
Info: Eine außerordentliche fristlose Kündigung sollte immer mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung ergänzt werden.
Neben dem Schaffen von "vereinfachten" Kündigungsgründen durch die Abmahnung zeigt die Praxis, dass Mieter durch solch ein Vorgehen "innerlich selbst kündigen" und für Aufhebungsverträge empfänglich werden (siehe oben). Das Interesse des Mieters an einer Fortsetzung nimmt bei wiederholten Abmahnungen und der Geltendmachung von Rechtsanwaltskosten für die Abmahnung (meist nicht sehr hoch) ab.
Mit jeder Abmahnung besteht die Möglichkeit und Gelegenheit, ausdrücklich zum Ausdruck zu bringen, dass der Mieter aufgrund der Vertragsverletzung(en) unerwünscht ist. Auch wenn diese Mitteilung meist keine rechtliche Relevanz entfalten wird, so wird eine solche Nachricht dennoch auf den Mieter einwirken.
Lesen Sie auch unseren Artikel rund um das Thema Mieter abmahnen.
Kündigungsgründe
Mieter außerordentlich fristlos kündigen
Die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist in §§ 569, 543 BGB geregelt.
Mieter ordentlich kündigen
Kündigungsfristen beachten
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