Mieter abmahnen - Abmahngründe und was Sie sonst noch wissen sollten
Die Abmahnung kann die Kündigung des Mietvertrages vorbereiten. Ein Mietvertrag (§§ 535 ff. BGB) begründet Rechte und Pflichten sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter.
Ist die Pflichtverletzung nicht so gravierend, dass gleich eine Kündigung (fristlos, außerordentlich) oder auch ordentlich, so kommt eine sogenannte Abmahnung in Betracht.
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Die Abmahnung ist für alle Dauerschuldverhältnisse wie Mietverträge, Darlehensverträge, Dienstverträge und andere im BGB gesetzlich geregelt. Die Vorschriften zur Miete enthalten weder spezielle Regelungen zur Kündigung noch hinsichtlich der Abmahnung, sodass die allgemeine Regelung für Dauerschuldverhältnisse bei Abmahnungen von Mietern nach § 314 Abs. 2 BGB Anwendung findet.
§ 314 Abs. 2 BGB: Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.
Die Abmahnung bereitet eine Kündigung für weitere Pflichtverletzungen vor
Der Gesetzestext macht deutlich, dass zunächst erst eine Beseitigung der Pflichtverletzung (z.B. Verunreinigen) durch die Abmahnung vorgesehen ist, anstatt gleich zu Kündigen.
Merke: Grundsätzlich sollte der Mieter erst abgemahnt werden. Dann können auch leichte Pflichtverletzungen eine Kündigung ermöglichen.
Entweder kündigen oder zunächst abmahnen
Bei Vorliegen schwerer Vertragspflichtverletzungen oder in Fällen, in denen eine Weitervermietung schlicht völlig unzumutbar ist, sollte nicht abgemahnt werden. Wird der Mieter abgemahnt, so hat der Vermieter sein Wahlrecht ausgeübt und damit zum Ausdruck gebracht, dass die Pflichtverletzung nicht so schlimm ist, dass der Mietvertrag bereits wegen der schweren Pflichtverletzung beendet werden soll. Daher sollte in Fällen von schweren Pflichtverletzungen von Mietern gekündigt werden.
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Abmahngründe bei Mietern
Grundsätzlich besteht bei Verletzung von allen mietrechtlichen Pflichten die Möglichkeit, Beseitigung zu verlangen bzw. das Verhalten abzumahnen.
Mieter sind nach § 241 Abs. 1 BGB verpflichtet, auf die Rechtsgüter und Interessen des Vermieters Rücksicht zu nehmen. Diese sogenannten Nebenpflichten treffen den Vermieter ebenso.
Abmahngründe sind:
- verspätete Mietzahlungen: Die Mieten gehen immer wieder verspätet auf dem Konto ein.
- Verstoß gegen Hausputzplan: Laut mietvertraglicher Regelung sollen die Mieter im wöchentlichen Wechsel das Treppenhaus putzen. Der problematische Mieter kommt dem Putzplan nicht nach.
- Lärm: Ein Mieter ignoriert Ruhezeiten; hantiert z.B. regelmäßig mit der Bohrmaschine oder dreht die Musik über Zimmerlautstärke auf.
- Störung des Hausfriedens und Verstöße gegen die Hausordnung
- Beleidigung oder Drohung: Beleidigungen anderer Mieter oder des Vermieters können je nach Einzelfall eine Kündigung oder auch eine Abmahnung begründen.
- Tierhaltung: Störungen durch Tiere oder die Haltung von größeren Hunden ohne Genehmigung
- Heizen: Besteht Schimmelgefahr durch falsches Lüftungs- und Heizverhalten, stellt dies auch einen Abmahngrund dar.
Rechtsanwaltskosten bei Abmahnung
Der Vermieter hat üblicherweise eine Kostenerstattungsanspruch, wenn er mithilfe eines Rechtsanwalts gegen solche Vertragspflichtsverletzungen gegen den Mieter vorgeht. Kostenschuldner im Verhältniszum Anwalt ist aber zunächst immer der Vermieter.
Meist sind die Gegenstandswerte bei Abmahnungen eher gering (vgl. Gegenstandswert Abmahnungen, sodass auch die Rechtsanwaltsgebühren nicht besonders hoch sind.
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