Mietkündigungen wegen Zahlungsverzug in Zeiten von Corona

Mietkündigungen wegen Zahlungsverzug in Zeiten von Corona

Wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum seine Miete nicht entrichtet, kann ihm wegen des Zahlungsverzugs gekündigt werden. Auf diesen Seiten erfahren Sie, wann und unter welchen Voraussetzungen Sie als Vermieter eine Mietkündigung wegen Zahlungsverzugs aussprechen – und wie Sie als Mieter eine solche Kündigung vielleicht doch noch abwenden können.

Gegen den Mieter besteht ein Ersatzanspruch der Rechtsanwaltskosten, wenn die Kündigung wegen Zahlungsverzug erfolgt. Nach Fristende kann umgehend auf Räumung geklagt werden. Vermeiden Sie Kündigungen, die angeblich niemals zugehen, oder eine unwirksame Kündigung, weil Ihnen ein formeller Fehler unterlaufen ist. Meist ist es das Wirtschaftlichste, den nichtzahlenden Mieter so schnell wie möglich zu kündigen und ggf. räumen zu lassen.

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Bitte beachten Sie, dass die kostenlose Vorlage zur Verfügung gestellt wird und ohne rechtliche Prüfung des Sachverhalts der Auspruch der Kündigung auf eigenes Risiko erfolgt.

Coronabedingter Verzug des Mieters:

Um den wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie auch zu Gunsten der Mieter Rechnung zu tragen, hat der Gesetzgeber die Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Zeit eingeschränkt: Der Vermieter darf ein Miet- oder Pachtverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht geleistet hat, sofern ebendiese Nichtleistung auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht. Ebendieser Zusammenhang ist durch den Mieter glaubhaft zu machen.

Diese Kündigungsbeschränkung endet mit Ablauf des 30. September 2022. Sie gilt sowohl für die außerordentliche fristlose (s.u. unter 1. und 2.) als auch für die ordentliche Kündigung (s.u. unter 3.).

Unter welchen Voraussetzungen kann man wegen Zahlungsverzugs kündigen?

Als Vermieter gibt es im Grunde drei Möglichkeiten, einem nicht zahlenden Mieter zu kündigen:

Außerordentliche fristlose Kündigung, die keine vorangegangene Abmahnung erfordert:

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sieht zwei Varianten vor, bei deren Vorliegen der Vermietung das Mietverhältnis fristlos kündigen kann. In diesen Fällen muss er nicht einmal eine Abmahnung wegen Zahlungsverzugs aussprechen.

a) Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB liegt ein die außerordentliche und fristlose Kündigung rechtfertigender Grund immer dann vor, wenn der Mieter seine Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen gar nicht entrichtet oder – im Falle einer Teilleistung – mit einem „nicht unerheblichen Teil“ in Verzug geraten ist.

Anschaulicher wird dies an Hand zweier Beispiele:

Beispiel 1: Der Mieter zahlt seine Miete weder für den November noch für den Dezember.

Beispiel 2: Angenommen, eine Miete beträgt 800€. Der Mieter bezahlt im November 50% des Mietzinses, also 400€, und im Dezember 30%, d.h. 240€. Damit hat er für die beiden Monate 640€ statt 1.600€ bezahlt und bleibt dem Vermieter somit mehr als die Hälfte schuldig. Dies stellt einen „nicht unerheblichen Teil“ im Sinne der Norm dar, sodass auch in diesem Fall eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt wäre.

b) § 543 Abs. 2 Nr. 3b sieht einen Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzugs vor, wenn der Mieter dem Vermieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten einen Betrag schuldig ist, der so hoch wie zwei Monatsmieten ist.

Diese Regelung ist für Fälle der regelmäßigen Minderzahlung konzipiert. Es kann vorkommen, dass Mieter sich der Gesetzeslage dergestalt bewusst sind, dass sie genau darauf achten, dass sie nicht in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand geraten. Auf diese Weise versuchen sie, die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Nr. 3a (s.o.) zu umgehen.

Beispiel: Der Mieter zahlt jeden Monat statt 600€ nur 400€. In diesem Fall ist er nach zwei Monaten nicht mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand, sodass § 543 Abs. 2 Nr. 3a nicht greift. Allerdings wird er irgendwann, genauer gesagt nach 6 Monaten, 6 x 200€ = 1.200€, seinem Vermieter 1.200€ und somit zwei Monatsmieten, die sich über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten ziehen, schuldig sein. Nun ist § 543 Abs. 2 Nr. 3b einschlägig und der Vermieter kann eine fristlose Kündigung aussprechen.

Schließlich kann der Vermieter gem. § 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB auch dann ohne Abmahnung oder Fristsetzung kündigen, wenn Frist oder Abmahnung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg haben.

Außerordentliche fristlose Kündigung, der eine Abmahnung vorangeht:

Ein Vermieter ist ebenfalls berechtigt, eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen, wenn der Mieter seine Miete mehrfach verspätet gezahlt hat und dies auch nach einer diesbezüglichen Abmahnung durch den Vermieter nicht ändert.

Beispiel: Der Mieter zahlt von September bis Dezember seine Miete immer vier Tage zu spät, woraufhin der Vermieter ihm eine Abmahnung mit der Aufforderung, künftig pünktlich zu zahlen, zustellt. Zahlt der Mieter dann auch im Januar wieder zu spät, so ist der Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Fristgerechte Kündigung:

Liegen die unter 2. und 3. genannten Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht vor, so verbleibt dem Vermieter schließlich die Möglichkeit, eine fristgerechte Kündigung auszusprechen. Hierbei muss er die Kündigungsfristen aus § 573c BGB beachten.

Welchen Formvorschriften muss die Kündigung gerecht werden?

Wenn Sie Ihrem Mieter eine Kündigung zustellen, ist es sehr wichtig, sämtliche Anforderungen an die Form zu beachten. Fehlt es auch nur an einer, so wird die Kündigung bereits unwirksam.

Gem. § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der Schriftform. Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn die Kündigung handschriftlich unterzeichnet wird und dem Mieter das Original zugeht. Eine Kündigung per Fax, E-Mail oder gar per SMS ist unwirksam.
Zudem müssen Name und Anschrift von Mieter sowie Vermieter auf der Kündigung vermerkt sein.
Der Kündigungsgrund – also der Zahlungsverzug – inklusive der Höhe des ausstehenden Betrages müssen in der Kündigung genannt werden.
Schließlich ist auf das Widerspruchsrecht des Mieters (innerhalb von zwei Wochen) hinzuweisen.

Was fällt alles unter den Begriff der „Miete“?

Gemäß § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vertraglich vereinbarte Miete zu entrichten. Der Begriff der Miete im Sinne des Gesetzes umfasst sowohl die Kaltmiete als auch wiederkehrende Zahlungen, etwa die Heizkostenvorauszahlung oder eine Betriebskostenvorauszahlung, die der Warmmiete unterfallen.

Beinhaltet der Wohnraummietvertag beispielsweise auch eine Garage oder einen separaten Kellerraum, so inkludiert die Miete auch die entsprechenden Zahlungen für ebendiese Räumlichkeiten.

Um die Leistungspflicht aus dem Mietvertrag aus § 535 Abs. 2. BGB also zu erfüllen, ist die vollständige Warmmiete zu leisten.

Kann man eine bereits erhaltene Kündigung wegen Zahlungsverzugs noch abwenden?

Ja, das Gesetz sieht in der Tat eine Möglichkeit vor, die bereits zugegangene Kündigung wegen Zahlungsverzugs noch abzuwenden. Hierzu muss der Mieter spätestens zwei Monate nach Zugang der Kündigung die ausstehenden Mietrückstände in voller Höhe begleichen.

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB statuiert allerdings, dass der Mieter von dieser „letzten Chance“ nur einmal in zwei Jahren Gebrauch machen kann.

Zu beachten ist noch, dass diese Regelung nicht greift, wenn der Vermieter eine fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzug (s.o. unter Nr. 3) ausgesprochen hat.

Wann ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam?

Es sind einige Ausnahmen bzw. einige Besonderheiten zu beachten. Eine außerordentliche und fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist in folgenden Fällen unwirksam:

Der Mieter musste die Miete wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache nach § 536 Abs. 1 S. 1 oder 2 nicht oder nicht vollständig zahlen.
Der Mieter hat einer vorangegangenen Mieterhöhung in Gänze widersprochen oder nur teilweise zugestimmt.
Dasselbe gilt bei Widersprüchen hinsichtlich der Betriebskostennachzahlung.
Der Mieter begleicht die Rückstände dann doch noch, ohne dass der Vermieter zuvor sein Leistungsverlangen zum Ausdruck gebracht hätte. Nach Eingang der ausstehenden Zahlung kann der Vermieter dann nicht mehr außerordentlich und fristlos kündigen.
Durch den Mieter erfolgt unmittelbar nach Erhalt der Kündigung eine Aufrechnung.
Wie bereits gesehen besteht schließlich die Möglichkeit, die rückständige Miete in voller Höhe innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Kündigung zu begleichen. Auch in diesem Fall ist die Kündigung dann unwirksam.

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